НДФЛ и налог на имущество при продаже недвижимости в рассрочку

Добрый день, вопрос:
По договору купли-продажи в рассрочку на 5 лет ФЛ продает ООО здание стоимостью свыше 250 млн рублей, что превышает стоимость покупки и кадастровую стоимость. При этом ФЛ приобрел здание менее 1 года назад. Здание — нежилое, под коммерческую деятельность. ФЛ осуществляет подобную сделку разово.
1. Как будет расцениваться операция по купле-продаже здания от ФЛ в пользу ООО?
Как коммерческая деятельность? И какие тогда налоги?
Или как разовая операция ФЛ? И тогда только НДФЛ? Может ли тогда ФЛ применить вычет в части расходов на покупку этого здания и уплатить ндфл с разницы? И как тогда подавать 3-НДФЛ, если доход от продажи ФЛ получает согласно ДКП с рассрочкой?
2. Переход права собственности на здание будет только после полной оплаты, то есть через 5 лет.
Как ООО должно отражать в БУ и НУ все операции по ДКП с рассрочкой до перехода права и после? Проводки.
Кто является плательщиком налога на имущество?

В Письме ФНС России от 08.02.2013 N ЕД-3-3/412@ сказано, что согласно пункту 1 статьи 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.

В соответствии со статьей 2 ГК РФ деятельность должна осуществляться самостоятельно, на свой риск, и быть направленной на систематическое получение прибыли. О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

— хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

— взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;

— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Предпринимательская деятельность осуществляется гражданином на свой риск. Предпринимательский риск гражданина заключается в вероятности наступления событий, в результате которых продолжение осуществления данной деятельности станет невозможным.

Учитывая изложенное, сделка по купле-продаже не образует предпринимательской деятельности и с доходов физическое лицо должно уплачивать налог на доходы физического лица в общеустановленном главой 23 НК РФ порядке.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ дата фактического получения дохода для целей уплаты НДФЛ определяется как день выплаты дохода, в том числе перечисления дохода на счета налогоплательщика в банках или по его поручению на счета третьих лиц — при получении доходов в денежной форме. В пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ говорится о суммах, полученных в налоговом периоде от продажи имущества. Здесь, строго говоря, не уточняется, что речь идет о цене сделки в целом.

Т.е. физическое лицо должно отчитываться по форме 3-НДФЛ каждый год о суммах полученных за налоговый период.

Однако при этом возникает вопрос: как распределить имущественный вычет в виде уменьшения суммы облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов между этими пятью периодами, с учетом того что налогооблагаемый доход возникает в пяти налоговых периодах?

До появления письма Минфина России от 02.02.2015 N 03-04-07/3957 официальной позиции по данной проблеме, как ни странно, не было. Про сам вычет чиновники, правда, так ничего в этом письме и не сказали. Зато, как это часто бывает, снова посоветовали использовать затраты, понесенные при приобретении этого имущества.

Они сообщили, что НК РФ не содержит особенностей порядка учета налогоплательщиком документально подтвержденных расходов, принимаемых в уменьшение суммы облагаемых налогом доходов, полученных от продажи имущества с рассрочкой платежа в разных налоговых периодах.

Так как уменьшение суммы облагаемых налогом доходов, полученных от продажи имущества (в том числе с рассрочкой платежа), на сумму документально подтвержденных расходов является правом налогоплательщика, то он имеет право самостоятельно определять порядок учета таких расходов, принимаемых в уменьшение в разных налоговых периодах.

Например:

Гражданин продал свою квартиру за 5 млн. руб. в рассрочку. Владел квартирой он менее пяти лет.

Первый платеж на сумму 1,5 млн. руб. он получил в 2015 году. Второй платеж — 1,5 млн. руб. — в 2016 году и в 2017 году — 2 млн. руб. При таких условиях в 2015 году гражданин имел право на имущественный вычет в размере 1 млн. руб., а в 2016 и 2017 годах право на вычет ему не предоставят.

Однако у продавца есть документы, что сам он купил эту квартиру за 4 млн. руб. Поэтому он имеет право распределить эту сумму для уменьшения налоговой базы по НДФЛ при продаже квартиры.

Он выбрал такой вариант. Нашел соотношение между 4 млн. руб. и 5 млн. руб. Оно составляет 0,8.

Поэтому в 2015 году он принял к вычету 1,2 млн. руб. (1 500 000 руб. x 0,8), в 2016 году — 1,2 млн. руб. (1 500 000 руб. x 0,8), в 2017 году — 1,6 млн. руб. (2 000 000 руб. x 0,8).

При этом ведомство не уточнило, будет ли учитываться период нахождения имущества в собственности физического лица. Напомним:

Освобождение доходов от продажи недвижимого имущества от обложения НДФЛ зависит от вашего налогового статуса, а также от того, сколько лет такое имущество было в вашей собственности. Так, по общему правилу, если вы являетесь налоговым резидентом РФ и владеете объектом недвижимости не менее трех лет (в отношении имущества, приобретенного до 01.01.2016) или не менее установленного минимального срока (в отношении имущества, приобретенного после 01.01.2016), то доходы от его продажи НДФЛ не облагаются и не декларируются (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).

Срок нахождения объекта недвижимости в собственности определяется с даты государственной регистрации вашего права собственности на него. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (выдавалось до 15.07.2016) или выписке из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП) (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ; ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Но поскольку договор купли-продажи заключен в 2018 году, не исключены споры с налоговыми органами. Если налогоплательщик перестанет облагать НДФЛ доход, полученный после трехлетнего срока нахождения имущества в собственности. Рекомендуем Вам обратится с данным запросом в ИФНС.

Бухгалтерский учет

Здание, предназначенное для использования в производственных целях, на момент его получения отвечает критериям, предусмотренным п. 4 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, и принимается к учету в качестве объекта ОС.

Объект ОС принимается к учету по первоначальной стоимости, которой при приобретении за плату признается сумма фактических затрат организации на приобретение этого объекта, за исключением НДС и иных возмещаемых налогов (п. п. 7, 8 ПБУ 6/01).

Фактическими затратами на приобретение здания является, в частности, сумма, уплачиваемая в соответствии с договором его продавцу (без учета НДС) (п. 8 ПБУ 6/01).

Что касается государственной пошлины, уплачиваемой за регистрацию перехода права собственности на здание, то ее сумма может рассматриваться как затраты, связанные с приобретением объекта ОС, и включаться в его первоначальную стоимость в соответствии с п. 8 ПБУ 6/01. Такой подход, на наш взгляд, применяется в случае, если организация считает процедуру государственной регистрации необходимой для начала использования объекта по назначению.

В ином случае госпошлина не рассматривается как затраты, связанные с приобретением здания, и учитывается в качестве отдельного расхода, относимого к расходам по обычным видам деятельности (например, как расход, связанный с содержанием и эксплуатацией объектов ОС, либо как управленческий расход), на основании п. п. 5, 7 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н. Подробно варианты бухгалтерского учета государственной пошлины, уплачиваемой за регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости, рассмотрены в консультации Т.Е. Меликовской.

В данной консультации исходим из предположения, что организация не рассматривает государственную пошлину как затраты, связанные с приобретением здания, и, соответственно, включает госпошлину в состав расходов по обычным видам деятельности. Расходы признаются при выполнении условий, предусмотренных п. 16 ПБУ 10/99. Поскольку обязанность по уплате государственной пошлины возникает в связи с подачей заявления на государственную регистрацию, указанные условия выполняются на дату подачи такого заявления.

На момент принятия здания к учету в качестве объекта ОС право собственности на него не зарегистрировано в установленном порядке. Поэтому до момента указанной государственной регистрации здание отражается в учете на отдельном субсчете, открытом к счету учета ОС (п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н).

Стоимость здания погашается посредством начисления амортизации, которое в данном случае производится линейным способом (п. п. 17, 18 ПБУ 6/01).

Также отметим, что до момента окончательного расчета с продавцом договорная стоимость здания, находящегося в залоге у продавца, должна быть отражена в составе выданных обеспечений (до момента прекращения залога), учитываемых на забалансовом счете 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные» (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н).

Содержание операций	Дебет	Кредит	Первичный документ
В месяце получения здания
Отражено приобретение здания	08	60	Акт о приеме-передаче здания (сооружения)
Отражен НДС, предъявленный продавцом здания	19	60	Счет-фактура
НДС, предъявленный продавцом, принят к вычету	68-НДС	19	Счет-фактура
Перечислена государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности	68-гп	51	Выписка банка по расчетному счету
Сумма государственной пошлины включена в состав расходов по обычным видам деятельности	20 (26 и др.)	68-гп	Расписка (Уведомление) о приеме заявления и прилагаемых к нему документов на государственную регистрацию прав, Бухгалтерская справка
Здание включено в состав объектов ОС, право собственности на которые не зарегистрировано	01-р	08	Акт о приеме-передаче здания (сооружения), Инвентарная карточка учета объекта основных средств
Ежемесячно начиная с месяца, следующего за месяцем принятия здания к учету в качестве объекта ОС, в течение срока его полезного использования
Начислена амортизация	20 (25 и др.)	02	Бухгалтерская справка-расчет
На дату регистрации права собственности на здание
Здание включено в состав объектов ОС, право собственности на которые зарегистрировано	01-с	01-р	Выписка из ЕГРН, Инвентарная карточка учета объекта основных средств
Стоимость здания, находящегося в залоге у продавца, отражена в составе выданных обеспечений	009		Договор купли-продажи, Бухгалтерская справка
Перечислены денежные средства продавцу	60	51	Выписка банка по расчетному счету
На момент прекращения залога
Списана сумма выданного обеспечения		009	Бухгалтерская справка

Налог на прибыль организаций

Производственное здание включается в состав амортизируемого имущества по первоначальной стоимости (п. 1 ст. 256 НК РФ). Первоначальная стоимость здания определяется в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ как сумма затрат на его приобретение, в которую, в частности, включается стоимость здания, установленная договором продажи недвижимости (без учета НДС).

Что касается государственной пошлины, то она, как и в бухгалтерском учете, может формировать первоначальную стоимость здания в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ либо учитываться в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, на основании пп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ (как федеральный сбор) или пп. 40 п. 1 ст. 264 НК РФ (как платеж за регистрацию прав). Подробно варианты учета госпошлины для целей налогообложения прибыли рассмотрены в консультации Т.Е. Меликовской (см. во вложении).

Вне зависимости от типа прочего расхода, к которому будет отнесена госпошлина, ее сумма признается расходом на дату начисления госпошлины (пп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ).

Приобретенные организацией объекты амортизируемого имущества, бывшие в употреблении, включаются в состав той амортизационной группы (подгруппы), в которую они были включены у предыдущего собственника (п. 12 ст. 258 НК РФ).

Налог на имущество

Налоговым кодексом Российской Федерации предусмотрено налогообложение имущества и земельных участков, находящихся в собственности (независимо от форм собственности), владении и пользовании как физических лиц, так и юридических лиц. При этом установлены различные правила налогообложения имущества (в том числе земельных участков), принадлежащего физическим и юридическим лицам, что обусловлено различным правовым режимом пользования имуществом.

Согласно статье 400 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками по налогу на имущество физических лиц признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество.

Как следует из положений статей 373 и 374 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщиками по налогу на имущество организаций по общему правилу признаются организации, имеющие движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств. В данном случае наличие права собственности на имущество не является решающим фактором при определении круга налогоплательщиков.

Вопрос: Об НДС, налоге на прибыль и налоге на имущество организаций при передаче недвижимости, право собственности на которую подлежит госрегистрации. (Письмо Минфина России от 17.12.2015 N 03-07-11/74052) {КонсультантПлюс}

Налог на имущество организаций и налог на имущество физических лиц имеют схожий объект обложения (ст. ст. 374 и 401 НК РФ).

В рассматриваемой ситуации для физического лица и российской организации объект обложения налогом это одно и то же имущество (нежилое помещение).

Согласно п. 1 ст. 38 НК РФ каждый налог имеет самостоятельный объект налогообложения, в связи с чем не допускается обложение одного и того же объекта разными налогами.

По нашему мнению, если имущество будет передано по акту организации, то в рассматриваемой ситуации налог на имущество в отношении нежилого помещения уплачивает российская организация, физическое лицо не должно повторно уплачивать по данному нежилому помещению налог на имущество физических лиц, так как это приведет к обложению одного и того же объекта разными налогами.

Однако законодательством не установлено порядка освобождения физического лица от уплаты налога на имущество на основании передачи имущества организации. Для урегулирования данной ситуации необходимо обратиться в налоговые органы.