Покупка у физического лица недвижимости — налоги и онлайн-касса

Организация думает купить у физического лица (гражданина РФ, но нерезидента) коттедж, находящийся на территории Новой Москвыс целью дальнейшей сдачи в аренду физическим лицам. Какие могут быть подводные камни в плане налогов, ККТ и др?Организация- аккредитованное постоянное представительство с ОКВЭД 68.20.2     

Даша

Наш ответ

По общему правилу все сделки организаций с физическими лицами должны совершаться в письменной форме (пп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ).

Поэтому оформите с ним договор купли-продажи.

НДФЛ

В рассматриваемой ситуации организация приобретает объект недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности физическому лицу. При этом обязанностей налогового агента у организации не возникает, поскольку исчисление и уплату НДФЛ в отношении доходов, полученных от реализации такого имущества, физические лица производят самостоятельно (п. 2 ст. 226, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

НДС

Физические лица, не зарегистрированные как предприниматели, не являются плательщиками НДС (п. 1 ст. 143 НК РФ). Следовательно, при покупке у них имущества не возникает «входного» НДС, который покупатель мог бы принять к вычету.

Однако, если впоследствии организация решит продать это имущество, ей придется начислить НДС на его стоимость по ставке 18%, как и при совершении любой другой сделки купли-продажи (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Сдача данного имущества в аренду также будет облагаться НДС.

Налог на прибыль организаций

Коттедж включается в состав амортизируемого имущества по первоначальной стоимости (п. 1 ст. 256 НК РФ). Первоначальная стоимость амортизируемого объекта ОС определяется в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ как сумма затрат на приобретение этого объекта, в которую, в частности, включается стоимость помещения, установленная договором продажи недвижимости.

В общем случае приобретенные организацией объекты амортизируемого имущества, бывшие в употреблении, включаются в состав той амортизационной группы (подгруппы), в которую они были включены у предыдущего собственника (п. 12 ст. 258 НК РФ). При этом организация, приобретающая объекты ОС, бывшие в употреблении, в целях применения линейного метода начисления амортизации по этим объектам вправе определять норму амортизации с учетом срока полезного использования, уменьшенного на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущими собственниками. В этом случае срок полезного использования данных ОС может быть определен как установленный предыдущим собственником этих ОС срок их полезного использования, уменьшенный на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущим собственником (п. 7 ст. 258 НК РФ).

Однако в рассматриваемой ситуации объект недвижимости приобретен у физического лица, не зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя. Очевидно, что такое физическое лицо не устанавливает срок полезного использования жилого помещения и не относит его к какой-либо амортизационной группе. В связи с этим, по разъяснениям Минфина России, норма п. 7 ст. 258 НК РФ в таких случаях не применяется (Письма от 29.03.2013 N 03-03-06/1/10056, от 15.03.2013 N 03-03-06/1/7939).

Таким образом, жилое помещение включается в амортизационную группу в соответствии со сроком его полезного использования, который определяется организацией самостоятельно на дату ввода в эксплуатацию данного объекта ОС с учетом Классификации основных средств (п. 1 ст. 258 НК РФ).

Амортизация по приобретенному объекту недвижимости начисляется ежемесячно в общеустановленном порядке начиная с месяца, следующего за месяцем его ввода в эксплуатацию, вне зависимости от даты государственной регистрации перехода права собственности на него (п. п. 2, 4 ст. 259 НК РФ).

ККТ

Если организация или ИП покупает товар, работу, услугу у физлица, то ККТ применять ей не нужно. Ведомства отметили, что покупатель не должен пробивать кассовый чек. Но ФНС делает исключение из правила — организация обязана пробить чек, если покупает у физлица товары для перепродажи.

Продавец, как физлицо, ККТ не применяет.

Пример: организация арендует квартиру у физлица. При любой форме оплаты чек не обязана выбивать ни одна из сторон.

Документы: Письмо ФНС России от 10.08.2018 N АС-4-20/15566@

Письмо ФНС России от 14.08.2018 N АС-4-20/15707

Письмо Минфина России от 10.08.2018 N 03-01-15/56554

Хотите такую же консультацию?