Покупка жилой недвижимости — учет

Компания за свои средства хочет купить квартиру под офис. Будет частичная предоплата. Как правильно оформить сделку и документацию по бухгалтерии. Какие нужные счетфактуры. ОСНО.

Александра

Наш ответ

Гражданско-правовые отношения

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимого имущества, в данном случае — здание (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ).

Передача здания осуществляется путем его предоставления покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (передаточного акта). При этом обязательство продавца передать объект недвижимого имущества покупателю считается исполненным (если иное не предусмотрено законом или договором) (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Переход права собственности на объект недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Право собственности на объект недвижимости у покупателя возникает с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

НДС

Продажа жилья, в том числе квартир, жилых домов и долей в них, освобождена от НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). Также не облагается НДС передача покупателю доли в праве на общее имущество многоквартирного дома при продаже квартир (пп. 23 п. 3 ст. 149 НК РФ). Составлять счет-фактуру по таким операциям не нужно (пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).

Но продавец праве отказаться от такого освобождения (п. 5 ст. 149 НК РФ). Тогда НДС с этих операций НДС будет исчислять в общем порядке, и в этом случае:

При наличии счета-фактуры, выставленного продавцом на сумму предоплаты (аванса), покупатель вправе принять НДС с этой предоплаты (аванса) к вычету. Для применения вычета, помимо счета-фактуры, у покупателя должны быть документы, подтверждающие перечисление предоплаты (аванса), а также договор, предусматривающий такой порядок расчетов (п. 12 ст. 171, п. 9 ст. 172 НК РФ). В периоде получения от продавца счета-фактуры в связи с реализацией объекта недвижимости и возникновения права на вычет «входного» НДС, исчисленного со стоимости такого объекта, сумму принятого к вычету НДС с предоплаты (аванса) нужно восстановить (пп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ).

Покупатель, получивший здание, сооружение, помещение и т.п., должен принять данное имущество к бухгалтерскому учету. Соответственно, если покупатель получил правильно оформленный счет-фактуру, «входной» НДС он может поставить к вычету, при условии что приобретенная недвижимость предназначена для использования в облагаемых НДС операциях (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ). При этом не важно, на каком именно счете бухгалтерского учета отражена данная недвижимость.

Налог на прибыль

Сумма перечисленной предоплаты в состав расходов организации не включается. При использовании метода начисления это обусловлено положениями п. 14 ст. 270 НК РФ. При использовании кассового метода по общему правилу расход учитывается после его фактической оплаты, при этом под оплатой понимается прекращение встречного обязательства организации перед продавцом товаров (работ, услуг), непосредственно связанного с поставкой этих товаров (работ, услуг) (п. 3 ст. 273 НК РФ). На дату перечисления предоплаты такого обязательства у организации еще нет.

Здание включается в состав амортизируемого имущества по первоначальной стоимости (п. 1 ст. 256 НК РФ). Первоначальная стоимость амортизируемого объекта ОС определяется в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ как сумма затрат на приобретение этого объекта, в которую, в частности, включается стоимость здания, установленная договором продажи недвижимости (без учета НДС).

Бухгалтерский учет

Содержание операций

Дебет

Кредит

Первичный документ

На дату внесения предоплаты

Перечислена предоплата жилое помещение

60-ва

51

Выписка банка по расчетному счету

Отражен НДС, предъявленный с суммы предоплаты

19-ва

60-ва-НДС

Счет-фактура

НДС, предъявленный с суммы предоплаты, принят к вычету

68-НДС

19-ва

Счет-фактура,

Выписка банка по расчетному счету,

Договор продажи недвижимости

На дату получения помещения

Отражено приобретение жилого помещения

08

60-р

Акт о приеме-передаче здания (сооружения)

Отражен НДС, предъявленный продавцом здания

19-и

60-р

Счет-фактура

НДС, предъявленный продавцом, принят к вычету

68-НДС

19-и

Счет-фактура

Сумма перечисленной предоплаты зачтена в счет оплаты объекта недвижимости

60-р

60-ва

Бухгалтерская справка

Восстановлен НДС, принятый к вычету с перечисленной предоплаты

60-ва-НДС

68-НДС

Счет-фактура

Уплачена государственная пошлина за регистрацию перехода права собственности на помещение

68-гп

51

Выписка банка по расчетному счету

Сумма государственной пошлины включена в первоначальную стоимость помещения

08

68-гп

Расписка в принятии документов на государственную регистрацию прав

Объект недвижимости включен в состав объектов ОС, права на которые не зарегистрированы

01-р

08

Акт о приеме-передаче здания (сооружения),

Инвентарная карточка учета объекта основных средств

На дату государственной регистрации права собственности

Здание включено в состав объектов ОС, права на которые зарегистрированы

01-с

01-р

Выписка из ЕГРП,

Инвентарная карточка учета объекта основных средств

Произведен окончательный расчет с продавцом здания

60-р

51

Выписка банка по расчетному счету

Начислена амортизация

20

02

Бухгалтерская справка-расчет

Обращаем Ваше внимание:

Согласно п. 3 ст. 288 ГК РФ размещения в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Кроме того, ст. 17 ЖК РФ устанавливает, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает прав и законных интересов других граждан, а также требований, которым должно отвечать жилое помещение.

Гражданское и жилищное законодательство не допускает не только использование жилого помещения юридическим лицом в предпринимательских целях, но и саму сдачу в аренду жилого помещения для иных целей, кроме как для проживания.

С учетом изложенного, прежде чем организовывать офис в квартире Вам нужно перевести данное помещение в категорию нежилого.

Хотите такую же консультацию?