Продажа квартиры между близкими родственниками — НДФЛ
Здравствуйте!
Вопрос.
В апреле 2018 г. бабушка планирует продать квартиру внучке. При этом цена сделки устанавливается выше рыночной ориентировочно в 1,5 раза.
1. Возникает ли доход для целей НДФЛ у бабушки, если квартира находится у нее в собственности более 5 лет.
2. Правомерно ли получение налогового вычета по НДФЛ внучкой в указанной ситауции.
3. Какие риски/неблагоприятные последствия могут возникнуть в данной ситуации (гражданско-правовые, налоговые, административные, уголовные).
Наш ответ
1) Нет, у бабушки не возникнет дохода от продажи.
Освобождение доходов от продажи недвижимого имущества от обложения НДФЛ зависит от вашего налогового статуса, а также от того, сколько лет такое имущество было в вашей собственности. Так, по общему правилу, если вы являетесь налоговым резидентом РФ и владеете объектом недвижимости не менее трех лет (в отношении имущества, приобретенного до 01.01.2016) или не менее установленного минимального срока (в отношении имущества, приобретенного после 01.01.2016), то доходы от его продажи НДФЛ не облагаются и не декларируются (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228, п. п. 1, 4 ст. 229 НК РФ; ч. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).
Срок нахождения объекта недвижимости в собственности определяется с даты государственной регистрации вашего права собственности на него. Эта дата указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости (выдавалось до 15.07.2016) или выписке из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП) (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ; ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 1, 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).
2) Нет, внучка не имеет права на вычет.
Покупатель не имеет права на имущественный вычет, если он приобрел недвижимость у взаимозависимого лица (п. 5 ст. 220 НК РФ).
Согласно пп. 3 п. 1 ст. 20 НК РФ взаимозависимыми для целей налогообложения признаются физические лица, если они состоят в соответствии с семейным законодательством РФ в брачных отношениях, отношениях родства или свойства, усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.
В Семейном кодексе РФ (ст. ст. 2, 14 СК РФ) непосредственно упоминаются следующие родственники: супруги, родители и дети, а также родственники по прямой восходящей и нисходящей линии (родители и дети, дедушка, бабушка и внуки), полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.
Получается, в случае покупки квартиры у близкого родственника физическое лицо теряет право на вычет НДФЛ с потраченных средств (Письма Минфина России от 05.02.2015 N 03-04-05/4749, от 18.08.2014 N 03-04-05/41159 и от 04.06.2014 N 03-04-05/26764, УФНС России по г. Москве от 04.12.2014 N 20-14/122090@).
3) Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Цена также относится к существенным условиям договора купли-продажи квартиры. Она определяется либо по обоюдному соглашению, либо на основании результатов независимой оценки (ст. 555 ГК РФ). Т.е. стороны могут сами определить стоимость сделки.
В договоре купли-продажи квартиры указываются дата и место его заключения, сведения о каждой стороне договора, описание квартиры, ее цена и перечень лиц, которые сохраняют право на проживание в квартире. Также в договоре можно указать срок передачи квартиры покупателю.
По нашему мнению, в рассматриваемой ситуации не возникает гражданско-правовых, административных или уголовных рисков. В части налоговых рисков можно выделить возможный отказ в имущественном вычете внучке.