Реализация квартир — НДС
Организация-застройщик (на ОСНО) строит МКЖД на заемные средства (без ДДУ), привлекая услуги подрядной организации. МКЖД строится для дальнейшей продажи. Вопрос 1: Имеет ли право организация-застройщик продавать квартиры без НДС?
Вопрос 2: Как в этом случае учитывается входящий НДС от поставщиков?
Наш ответ
Операции по реализации на территории РФ жилых домов, жилых помещений, а также долей в них не подлежат налогообложению НДС (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ). При совершении таких операций продавец не составляет счет-фактуру (пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).
Никаких специальных условий для освобождения налоговое законодательство не предусматривает, поэтому Вы вправе воспользоваться льготой.
«Входной» НДС по товарам (работам, услугам, имущественным правам), приобретенным для облагаемых налогом операций, Вы вправе принять к вычету (п. 1 ст. 172, п. 4 ст. 170 НК РФ). Если товары (работы, услуги, имущественные права) вы использовали в операциях, которые налогом не облагаются, «входной» НДС вы учтете в их стоимости в целях налогообложения прибыли (п. п. 2, 4 ст. 170 НК РФ).
И если в одном налоговом периоде Вы осуществляете операции, подлежащие налогообложению, и операции, не облагаемые НДС, то вы обязаны раздельно учитывать суммы «входного» НДС по товарам, работам, услугам, имущественным правам, которые используются в облагаемых и необлагаемых операциях (абз. 5 п. 4 ст. 170 НК РФ).
С 01.01.2018 в Налоговом кодексе РФ закреплено, что правило 5% заключается в возможности принять к вычету в полном объеме «входной» НДС, относящийся как к облагаемым, так и к не облагаемым НДС операциям. Данное правило применяется в тех налоговых периодах, в которых доля совокупных расходов на операции, не облагаемые НДС, не превышает 5% общей суммы совокупных расходов (п. 4 ст. 170 НК РФ). Если «входной» НДС относится только к операциям, не облагаемым НДС, то к вычету его принять нельзя.
Возможности не вести раздельный учет «входного» НДС п. 4 ст. 170 НК РФ не предусматривает.
Порядок ведения такого учета вы должны закрепить в своей налоговой учетной политике (Письма Минфина от 14.07.2015 N 03-07-08/40366, УФНС по г. Москве от 11.03.2010 N 16-15/25433).
Продавец вправе отказаться от применения льготы, предусмотренной пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ, на основании п. 5 ст. 149 НК РФ, и тогда операции по реализации жилых домов, жилых помещений подлежат обложению НДС в общеустановленном порядке. В этом случае раздельный учет вести не нужно.