Аренда жилья между физическими лицами

Добрый день! Ситуация: я сотрудник полиции, снимаю по договору найма жилого помещения квартиру. Договор найма составлен на 11 месяцев. Наймодатель официально не трудоустроен. По данному договору мне выплачивают компенсацию за поднаем. Вопрос:
1. Какие налоги необходимо платить наймадотелю?
2. В налоговую наймодателю нужно подавать декларацию и по какой форме?
3. Нужно ли регистрировать данный договор и каким образом?
4. Нужно ли платить налоги или подавать в соответствующие органы декларации нанимателю?
5. Какие еще могут последовать последствия в данной ситуации?

Ксения

Наш ответ

Поскольку в рассматриваемом случае договор аренды заключен между физическими лицами, гражданин, сдавший в аренду жилое помещение, обязан подать налоговую декларацию и уплатить НДФЛ (пп. 1 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ). Декларация подается по форме 3-НДФЛ.

Требование о государственной регистрации договора найма законом не установлено, однако регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года. Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности подается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), не позднее чем через месяц со дня заключения договора (п. 2 ст. 674 ГК РФ; ст. 51 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

За несоблюдение установленного порядка регистрации договора аренды предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере от 1 500 руб. до 2 000 руб.

За несоблюдение срока подачи заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в размере 5 000 руб. (ч. 1, 2 ст. 19.21 КоАП РФ).

Т.к. Ваш договор заключен на срок менее года, то Вам ничего регистрировать не нужно.

Возмещение затрат сотрудника по найму жилья или оплата работодателем найма жилья для сотрудника не относятся к компенсационным выплатам, установленным законодательством РФ, а потому облагаются НДФЛ и страховыми взносами.

Страховые взносы

Страховыми взносами, установленными Налоговым кодексом РФ, облагаются вознаграждения физическим лицам, выплачиваемые в рамках трудовых отношений, а также по гражданско-правовым договорам, предметом которых являются выполнение работ, оказание услуг (подп. 1 п. 1 ст. 420 НК РФ).

Перечень сумм, освобождаемых от обложения страховыми взносами, приведен в п. 1 ст. 422 Налогового кодекса РФ. В нем поименованы в том числе установленные законодательством РФ компенсационные выплаты, связанные с выполнением физическим лицом трудовых обязанностей, в том числе в связи с переездом на работу в другую местность (подп. 2 п. 1 ст. 422 НК РФ).

Однако возмещение затрат сотрудника по найму жилья или оплата работодателем найма жилья для сотрудника не относятся к указанным компенсационным выплатам, так как прямо не поименованы в Трудовом кодексе РФ. Поэтому такие суммы облагаются страховыми взносами — как выплаты в рамках трудовых отношений (Письма Минфина России от 19.02.2018 N 03-04-06/10129, от 03.11.2017 N 03-04-06/72579, ФНС России от 17.10.2017 N ГД-4-11/20938@).

Страховые взносы заплатит за Вас работодатель.

Налог на доходы физических лиц

Облагаются НДФЛ все доходы физического лица, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме (п. 1 ст. 210 НК РФ).

Освобожденные от налогообложения доходы перечислены в ст. 217 Налогового кодекса РФ. К ним относятся установленные законодательством РФ компенсационные выплаты, связанные с исполнением физическим лицом трудовых обязанностей, включая переезд на работу в другую местность (п. 3 ст. 217 НК РФ).

По мнению контролирующих органов, освобождена от налогообложения компенсация расходов сотрудников только по переезду. А возмещение затрат сотрудника по найму жилья или оплата работодателем найма жилья для сотрудника не подпадают под освобождение от обложения НДФЛ (Письма Минфина России от 03.11.2017 N 03-04-06/72579, ФНС России от 28.02.2018 N ГД-4-11/3931@).

Однако налоговые последствия по НДФЛ зависят еще и от того, в чьих интересах произведены выплаты сотрудникам. Ведь получение физическим лицом благ в виде оплаченных за него товаров (работ, услуг, имущественных прав) не облагается НДФЛ, если предоставление таких благ обусловлено интересом оплачивающего их лица, а не целью удовлетворения личных нужд гражданина (ст. 41 НК РФ, п. 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением главы 23 Налогового кодекса Российской Федерации, утвержденного Президиумом ВС РФ 21.10.2015).

Значит, можно не удерживать НДФЛ, если возмещение затрат по найму жилья или оплата найма жилья для сотрудника предусмотрены трудовым договором и производятся исключительно в интересах работодателя в порядке, установленном локальным нормативным актом. ФНС России допустила такую возможность в Письме от 17.10.2017 N ГД-4-11/20938@. Однако в этом случае возможен спор с налоговой инспекцией, и не исключено, что отстаивать свою точку зрения организации придется в суде.

Чтобы не спорить с налоговой инспекцией, НДФЛ лучше удержать. Для целей налогообложения возмещение затрат по найму жилья или оплата найма жилья представляют собой доход сотрудника в натуральной форме, который может быть частью оплаты труда (подп. 1 п. 2 ст. 211 НК РФ, Письмо Минфина России от 19.02.2018 N 03-04-06/10129).

Налоговая база определяется как стоимость найма жилья, если организация, сотрудник и арендодатель не являются взаимозависимыми лицами (п. 1 ст. 211 НК РФ).

Налог должен быть удержан Вашим работодателем при выплате Вам других доходов. Работодатель же подаст в отношении данного дохода отчетность – 2-НДФЛ и 3-НДФЛ. Вам подавать отчетность не требуется.

Хотите такую же консультацию?