Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости

ООО (на УСН) решило продать здание. Здание находится в собственности с 2004 года. ООО не запрашивала сведения о кадастровой стоимости данного здания. Может ли ООО продать данное здания по договорной цене без учета кадастровой стоимости здания?

Аня

Наш ответ

Принцип свободы договора установлен в п. 2 ст. 1 ГК РФ, согласно которому граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Конкретизируется принцип свободы договора в ст. 421 ГК РФ, согласно которой свобода договора для участников гражданских правоотношений воплощается в несколько форм:

1) свобода заключения договора.

2) свобода в заключении договора, как предусмотренного законом, так и не предусмотренного законом, в том числе смешанного договора (п. п. 2, 3 ст. 421 ГК РФ).

3) свобода в определении условий договора (п. п. 4, 5 ст. 421 ГК РФ).

Стороны при заключении договора вправе сами определить его условия, определяющие их права и устанавливающие обязанности по договору.

Законом данное право на согласование условий может быть ограничено через установление императивных норм, содержащих обязательные условия договора. В этом случае стороны могут согласовывать условия договора только в пределах, которые допускаются соответствующей нормой.

Но и те условия, которые напрямую не установлены законом, не могут в силу запрета п. 2 ст. 1 ГК РФ противоречить законодательству.

В силу п. 1 ст. 40 НК РФ, если иное не предусмотрено данной статьей, для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки. Пока не доказано обратное, предполагается, что эта цена соответствует уровню рыночных цен.

Согласно п. 2 указанной статьи налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам лишь в следующих случаях:

1) между взаимозависимыми лицами;

2) по товарообменным (бартерным) операциям;

3) при совершении внешнеторговых сделок;

4) при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени.

При этом согласно статье 105.3 Кодекса цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, признаются рыночными.

Таким образом, Вы продать данное здание по договорной цене без учета кадастровой стоимости здания, ограничений законодательством не установлено.

При определении объекта налогообложения по УСН учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном п. п. 1 и 2 ст. 248 Налогового кодекса РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).

Согласно п. 1 ст. 248 НК РФ к доходам относятся в том числе доходы от реализации товаров (работ, услуг). Доходы определяются на основании первичных документов и других документов, подтверждающих полученные налогоплательщиком доходы, и документов налогового учета.

Доходы от реализации определяются в порядке, установленном ст. 249 НК РФ.

То есть при продаже помещения по цене, равной кадастровой стоимости, либо по цене ниже, чем кадастровая стоимость, доходом на УСН будет стоимость помещения, указанная в договоре купли-продажи, фактически полученная продавцом (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). При этом налогоплательщику следует соблюдать предусмотренные ст. 54.1 НК РФ пределы осуществления прав по исчислению налоговой базы и сумм налога.

Хотите такую же консультацию?