Налог с продажи недвижимости, полученной в наследство

При продаже унаследованного имущества, в том числе недвижимости, важно правильно определить срок, в течение которого оно находилось в вашей собственности, так как это определяет ваши обязанности по НДФЛ.

Доход от продажи недвижимости и иного имущества, полученного Вами в порядке наследования и находившегося в Вашей собственности не менее трех лет, освобождается от налогообложения НДФЛ (п. 17.1 ст. 217, пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ).

Если такое имущество было у Вас в собственности меньший срок, доходы, полученные от его продажи, необходимо задекларировать, а также может потребоваться уплатить НДФЛ (пп. 2 п. 1, п. п. 2, 3 ст. 228 НК РФ).Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи.

При этом Вы можете воспользоваться имущественным налоговым вычетом и уменьшить свой доход от продажи имущества на сумму в размере (п. 1 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ):

— 1 млн руб. — при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков и долей в них;

— 250 000 руб. — при продаже иного имущества.

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям.

Предположим, что наследниками полученная квартира продана практически сразу после оформления наследства (три года они этим объектом недвижимости не владели), стало быть, общая сумма вычета, причитающегося наследникам, составит 1 млн руб. Допустим, доля одного наследника в этой квартире составляет 1/5 часть. Соответственно, в качестве вычета ему положено 200 тыс. руб.

Далее все зависит от того, сколько денег было выручено от продажи квартиры. Например, общая стоимость квартиры составляла 2 млн руб., на долю наследника приходилось 400 тыс. руб. (2 млн x 1/5).

Таким образом, в рассматриваемом случае с 200 тыс. руб. НДФЛ платить не придется, зато с других 200 тыс. руб. (400 тыс. — 200 тыс.) придется уплатить налог по ставке 13%. Сумма налога, которую будет должен бюджету налогоплательщик, составит 26 тыс. руб. (200 тыс. x 13%).

Вместо указанных вычетов Вы можете уменьшить полученный доход на сумму фактически произведенных Вами и документально подтвержденных расходов на приобретение продаваемого объекта. В частности, к таким затратам относится сумма выплаченной другим наследникам компенсации в связи с несоразмерностью наследственного имущества с вашей долей в нем (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ; Письмо Минфина России от 18.06.2018 N 03-04-07/41903).

Обращаем Ваше внимание:

Для определения срока нахождения имущества в собственности наследника прежде всего нужно установить дату, с которой этот срок исчисляется.

По общему правилу принятое наследство принадлежит наследнику со дня открытия наследства (то есть момента смерти наследодателя) независимо от времени его фактического принятия и государственной регистрации права собственности наследника на полученное имущество (п. 2 ст. 218, ст. 1113, п. 1 ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ).

При объявлении наследодателя умершим днем открытия наследства является день вступления в законную силу решения суда об объявлении его умершим. В случае объявления умершим наследодателя, пропавшего без вести при обстоятельствах, угрожавших смертью или дающих основание предполагать его гибель от несчастного случая, суд может признать днем его смерти день его предполагаемой гибели и указать момент его предполагаемой гибели. В таком случае день и момент смерти, указанные в решении суда, будут признаны временем открытия наследства (п. 3 ст. 45, п. 1 ст. 1114 ГК РФ).

Таким образом, трехлетний срок нахождения имущества в собственности наследника исчисляется с даты открытия наследства. Окончанием данного срока следует считать соответствующий день и месяц последнего года срока (п. 3 ст. 6.1 НК РФ).