Налоги при продаже ИП недвижимости — НДФЛ или УСН

1) Да, вознаграждение по договору возмездного оказания юридических услуг облагается страховыми взносами в следующем порядке:

Взносы на ВНиМ с выплат по ГПД платить не надо. Взносы на травматизм начисляйте и платите в ФСС, только если это прямо предусмотрено договором подряда или оказания услуг (пп. 2 п. 3 ст. 422 НК РФ, п. 1 ст. 20.1 Закона N 125-ФЗ).

Взносы на ОПС и ОМС надо начислить (Письмо Минфина от 21.07.2017 N 03-04-06/46733).

2) В Письме от 19.12.2017 N 03-11-11/84868 Минфин дал следующие рекомендации по разграничению доходов предпринимателя от продажи недвижимого имущества на полученные от предпринимательской деятельности и на прочие доходы, полученные физическим лицом.

Предпринимательской деятельностью в силу ст. 2 ГК РФ является самостоятельная, осуществляемая ИП на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. При этом согласно ч. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента госрегистрации в качестве предпринимателя. Соответственно, доходы от деятельности, подпадающей под вид деятельности, указанный ИП при регистрации, признаются доходами от предпринимательской деятельности. Разумеется, учет полученных от нее доходов должен вестись отдельно от учета доходов, полученных вне рамок предпринимательства.

Спрашивается: какое отношение виды предпринимательской деятельности, заявленные предпринимателем при регистрации, имеют к вопросу о налогообложении доходов от реализации его недвижимого имущества? Да самое прямое, по мнению Минфина.

Если предприниматель имеет вид предпринимательской деятельности «продажа недвижимого имущества» и такое имущество использовалось в его предпринимательской деятельности, то доходы от продажи данного имущества подпадают под обложение «упрощенным» налогом.

Кстати, аналогичные разъяснения о разграничении доходов предпринимателя от продажи недвижимости финансисты дали в Письмах от 25.10.2017 N 03-11-11/70108 и от 12.12.2017 N 03-05-06-01/82622. Причем мнение чиновников не меняется — см., например, Письмо Минфина России от 29.04.2016 N 03-11-11/25462.

Если же предприниматель не имеет такого вида предпринимательской деятельности, как продажа недвижимого имущества, и оно не относится к основным средствам, то указанные доходы подлежат обложению НДФЛ.

Наглядной иллюстрацией служит ситуация, рассмотренная финансистами в Письме от 24.11.2014 N 03-11-11/59528. Суть ее такова. Изначально квартиру по договору долевого участия (о ее приобретении в строящемся доме) предприниматель, применяющий УСНО, получил в счет выполненных работ в результате зачета взаимных требований. Далее право требования по договору участия в долевом строительстве он переуступил. Доходы от этой сделки подлежат обложению НДФЛ. Основание — переуступка прав требования производится налогоплательщиком вне рамок осуществления им предпринимательской деятельности.

Итак, чиновники считают, что доходы от продажи недвижимого имущества подлежат обложению «упрощенным» налогом в двух случаях:

1. При регистрации предприниматель указал вид деятельности, связанный с недвижимостью.

2. Реализованный объект недвижимости относится к основным средствам, используемым в предпринимательской деятельности (даже если сделка является разовой).

В иных случаях доходы от реализации недвижимого имущества облагаются НДФЛ (в том числе с учетом преференций, предусмотренных гл. 23 НК РФ).

Исчисление налогов

Для целей исчисления налога как УСН, так и НДФЛ Сумма дохода от продажи определяется в соответствии с договором купли-продажи.

При УСН с объектом «доходы» никакие расходы учесть нельзя (п. п. 1, 3, 3.1, 5 ст. 346.21 НК РФ). Поэтому вся поступившая сумма будет являться объектом обложения УСН.

Сумма дохода от продажи при исчислении НДФЛ может быть уменьшена на величину имущественного налогового вычета или на сумму фактически понесенных расходов по приобретению проданной недвижимости (пп. 1 п. 1, пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Особенности исчисления НДФЛ при продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости

Если вы продаете объект недвижимости, приобретенный после 01.01.2016, и сумма дохода от его продажи меньше, чем его кадастровая стоимость на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на продаваемый объект, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, то доход от продажи составит величину указанной кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Понижающий коэффициент может быть уменьшен законом субъекта РФ (п. п. 5, 6 ст. 217.1 НК РФ; п. 3 ст. 4 Закона N 382-ФЗ).

Пример. Расчет налога с использованием имущественного вычета

И.И. Волков продал в 2017 г. квартиру за 5 000 000 руб., которая перешла к нему по наследству в этом же году. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2017 составляет 7 500 000 руб. При расчете налога он может применить имущественный вычет.

Налогооблагаемая сумма дохода составит 4 250 000 руб. (7 500 000 руб. x 0,7 — 1 000 000 руб.).

НДФЛ к уплате — 552 500 руб. (4 250 000 руб. x 13%).

Расчет дохода от продажи квартиры в указанном случае отражается в Приложении к декларации 3-НДФЛ и вместе с ней представляется в налоговый орган (абз. 6, 24 п. 2.1, п. п. 17.1, 17.2 Порядка, утв. Приказом ФНС России от 24.12.2014 N ММВ-7-11/671@).