Сдача в аренду недвижимости иностранным гражданином

Иностранный гражданин вправе сдавать в аренду помещения, находящегося в РФ. Поскольку ГК РФ не ограничивает круг арендодателей. То есть им может быть как организация, так и гражданин, в том числе иностранец. Регистрироваться как ИП иностранцу не обязательно.

В таком случае доход от аренды, получаемый иностранцем на территории РФ, будет облагаться НДФЛ по ставке 30 процентов, если иностранец нерезидент. Или по ставке 13% , если резидент (ст. 224 НК РФ, Письмо Минфина России от 23.05.2016 N 03-04-06/29406, Письмо ФНС России от 23 апреля 2012 г. N ЕД-4-3/6804@, Письмо ФНС России от 26.04.2011 N КЕ-4-3/6735).  При этом сумму НДФЛ должна удержать из доходов гражданина и перечислить в бюджет российская организация, которая выплачивает доход , так как в этом случае она является налоговым агентом. Это следует из положений пунктов 2 и 7 статьи 226 Налогового кодекса РФ. Данный порядок уплаты НДФЛ применяется независимо от местожительства гражданина-арендодателя и нахождения арендованного имущества. Аналогичная точка зрения отражена в письме Минфина России от 1 июня 2011 г. N 03-04-06/3-128.

Возложить обязанность по уплате НДФЛ на гражданина организация-арендатор (налоговый агент) не вправе (п. 5 ст. 3 НК РФ). В частности, условие в договоре аренды (дополнительном соглашении к нему) о том, что гражданин самостоятельно рассчитывает и уплачивает НДФЛ с полученных доходов, является ничтожным. Аналогичное мнение выражено в Письмах Минфина России от 11.07.2017 N 03-04-06/43981, от 27.08.2015 N 03-04-05/49369.

Если иностранный гражданин сдает имущество в аренду физическим лицам, то он будет обязан уплатить налог самостоятельно.

Однако возможно, что регистрация в качестве ИП иностранному гражданину может быть  выгоднее.

Если  иностранец сдает имущество в аренду как физическое лицо, то платит НДФЛ в размере 30% или 13% (пп. 4 п. 1 ст. 208 и п. 1 ст. 209 НК РФ). Если же он зарегистрируется в качестве предпринимателя и выберет упрощенную систему с объектом налогообложения доходы, то будет платить налог в размере 6% от полученных доходов (п. 1 ст. 346.20 НК РФ).

Объект УСН «доходы минус расходы» в данном случае будет невыгоден ИП, т.к. расходов он не имеет, а ставка при этом объекте 15%.

Зарегистрировавшись как ИП, иностранный гражданин вправе перейти на патентную систему налогообложения. Независимо от своего налогового статуса, то есть будучи как резидентом, так и нерезидентом. Официальный орган поддерживает данный вывод, выраженный в Письме Минфина России от 25.11.2013 N 03-11-12/50675.

Стоимость патента зависит от потенциального годового дохода. Его определяют региональные власти. Потенциальный доход по сдаче недвижимости в аренду обычно зависит от площади помещения. Поэтому прежде всего Вам нужно найти региональный закон о патентной системе налогообложения и посмотреть, какая величина дохода прописана в нем. Чтобы рассчитать стоимость патента за год, надо потенциальный доход умножить на ставку 6%. Если срок патента меньше года, то надо брать доходность только за месяцы, в которых действует патент. Для ИП регионы вправе предусмотреть ставку в размере 0%.

Правда, ИП придется еще ежегодно платить за себя личные страховые взносы. Предприниматель платит (Письма Минфина от 12.02.2018 N 03-15-07/8369, от 06.02.2018 N 03-15-05/6891):

• фиксированный платеж за себя, который не зависит от величины дохода;
• дополнительный взнос за себя с доходов свыше 300 000 руб. за год.

Фиксированный платеж за 2018 г. — 32 385 руб. Он включает в себя взнос на ОПС — 26 545 руб. и взнос на ОМС — 5 840 руб. (пп. 1, 2 п. 1 ст. 430 НК РФ).

Дополнительный взнос на ОПС — 1% с доходов, превышающих 300 000 руб. (Письмо ФНС от 18.04.2018 N БС-2-11/808@) за год.